ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ

Налогоплательщики, которые построили или купили жилые объекты, имеют право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ. Поскольку размер вычета достаточно велик, граждане заинтересованы в его получении и в возврате ранее уплаченного налога. Но иногда им в этом отказывают. Какие правила нужно выполнить, чтобы получить желаемый вычет?
Имущественный налоговый вычет на приобретение жилья предоставляется налогоплательщикам на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса. Право на данный вычет возникает у физического лица в случае нового строительства или приобретения жилого дома (доли или долей в жилом доме), квартиры (доли или долей в квартире), комнаты (доли или долей в комнате).
Ограничения для применения вычета при покупке жилья
Напомним, что с 2005 г. имущественный вычет применяется при приобретении налогоплательщиком не только целого жилого объекта, но и доли (долей) в жилом доме или квартире. Имущественный вычет при покупке комнат начали предоставлять с 2007 г., когда вступили в силу соответствующие поправки в ст. 220 НК РФ. Таким образом, получить вычет можно, только если комната (доля или доли в ней) приобретена или построена после 1 января 2007 г. Отметим, что комната представляет собой долю в квартире.
Для применения имущественного налогового вычета установлены некоторые ограничения.
1. Вычет предоставляется только в отношении доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13% (п. 3 ст. 210 НК РФ). 2. Право на вычет имеют налогоплательщики, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации (п. 1 ст. 224 НК РФ). 3. Вычет можно получить по жилым объектам, которые находятся на территории Российской Федерации (абз. 1 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если налогоплательщик построил жилой дом или купил квартиру за пределами России, имущественный налоговый вычет в части расходов на строительство или приобретение такого объекта за границей ему не полагается. 4. Вычет можно получить только в отношении расходов, произведенных за счет собственных средств налогоплательщика (абз. 19 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Вычет не применяется, если указанные расходы оплачены за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, выплат, предоставленных из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов. 5. Вычет не полагается, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (абз. 19 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). В соответствии со ст. 20 НК РФ взаимозависимыми, в частности, являются супруги, родственники, усыновитель и усыновленный, попечитель и опекаемый. Кроме того, два физических лица, одно из которых по должностному положению подчиняется другому, тоже признаются взаимозависимыми. 6. Вычет предоставляется только по одному объекту (абз. 20 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Повторное предоставление данного налогового вычета не допускается.
Расходы, формирующие сумму вычета
В случае строительства или покупки жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на сумму фактически произведенных расходов на строительство или приобретение названных объектов. Перечень затрат, из которых состоят фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилья, определен в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Примечание. Когда имущественным вычетом можно воспользоваться дважды Имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство или приобретение жилья, полагается налогоплательщику только один раз. Это установлено в абз. 20 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Повторное предоставление данного вычета не допускается. Однако из данного правила есть исключение.
Глава 23 Налогового кодекса вступила в силу с 1 января 2001 г. До этой даты действовал Закон РФ от 07.12.1991 N 1998−1 (далее — Закон N 1998−1). Граждане, которым согласно названному Закону было предоставлено право уменьшить совокупный годовой доход на суммы, направленные на строительство или приобретение жилья, при покупке новой жилой недвижимости могут получить вычет во второй раз — теперь на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. К такому выводу пришел КС РФ в Определении от 15.04.2008 N 311-О-О. В нем отмечено, что, исходя из буквального прочтения абз. 20 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, вычет, полученный согласно Закону N 1998−1, не может рассматриваться как повторный имущественный налоговый вычет.
Допустим, гражданин начал пользоваться вычетом до 1 января 2001 г. и продолжил в последующие годы. После 2001 г. вычет ему предоставлялся уже на основании Налогового кодекса, так как Закон N 1998−1 утратил силу. Следовательно, налогоплательщик реализовал свое право на имущественный налоговый вычет при покупке жилья, предусмотренный в ст. 220 НК РФ. Если после 1 января 2001 г. он приобрел или построил новый объект жилой недвижимости, повторный налоговый вычет ему не полагается.
И так, в фактические расходы на новое строительство или приобретение жилого дома или доли (долей) в нем включаются расходы:
— на разработку проектно-сметной документации; - приобретение строительных и отделочных материалов; - приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством; - связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке; - на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
Допустим, гражданин приобрел земельный участок для строительства жилого дома и возвел на нем не только жилой дом, но и нежилые строения, например гаражи, хозяйственные сооружения, заборы. В этом случае расходы на строительство объектов, не являющихся жилыми, не учитываются в сумме имущественного вычета.
При покупке квартиры, комнаты или доли (долей) в них в состав расходов могут быть включены затраты:
— на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) или прав на квартиру, комнату в строящемся доме; - приобретение отделочных материалов; - отделку квартиры или комнаты.
Расходы на достройку и отделку приобретенного жилого дома либо затраты на отделку купленной квартиры или комнаты не всегда включаются в сумму вычета. Указанные расходы уменьшают налоговую базу по НДФЛ, только когда в договоре о приобретении жилого объекта сказано, что дом не завершен строительством или квартира, комната (права на квартиру, комнату) продается без отделки. Таково требование абз. 12 пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса.
Размер вычета
Имущественный налоговый вычет на новое строительство или приобретение жилой недвижимости на территории России предоставляется на сумму расходов, произведенных налогоплательщиком за счет собственных средств.
Расходы, включаемые в состав имущественного налогового вычета, подразделяются на две части. Одна из них складывается непосредственно из затрат на строительство или приобретение объекта. Общая сумма таких расходов, принимаемых к вычету, не может превышать 2 000 000 руб. (абз. 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Отметим, что предельный размер имущественного налогового вычета по новому строительству или приобретению жилья в сумме 2 000 000 руб. применяется в отношении тех расходов, которые произведены после 1 января 2008 г. До этой даты общий размер имущественного налогового вычета не мог превышать 1000 000 руб. Другая часть представляет собой расходы на уплату процентов за пользование целевыми заемными или кредитными средствами, полученными налогоплательщиком от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованными на новое строительство либо приобретение жилого объекта. Эта часть расходов не ограничена каким-либо пределом. Величина процентов, уплаченных по договору займа или кредита, полностью включается в сумму имущественного налогового вычета. Главное, чтобы заемные или кредитные средства были израсходованы именно на приобретение жилой недвижимости.
Подтверждающие документы
Чтобы подтвердить право на имущественный налоговый вычет, налогоплательщик представляет в налоговую инспекцию по месту жительства в РФ определенный пакет документов. Перечень необходимых документов приведен в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Он различается в зависимости от того, какой объект недвижимости приобретен: жилой дом или квартира (комната). В любом случае налогоплательщик оформляет письменное заявление о предоставлении ему имущественного налогового вычета и прикладывает к нему документы о праве собственности на купленное жилье и об оплате произведенных расходов (абз. 17 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Сумма самого целевого кредита или займа в составе имущественного налогового вычета не учитывается.
Как получить вычет…
Налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет, предоставляемый при новом строительстве или приобретении жилья, в течение налогового периода (календарного года) по месту работы либо по окончании налогового периода (года) в налоговой инспекции по месту жительства в РФ. И в том, и в другом случае вычет предоставляется при условии, что налогоплательщик является налоговым резидентом Российской Федерации в налоговом периоде, за который он претендует на получение вычета.
…в налоговой инспекции
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья предоставляется налогоплательщику в налоговом органе по месту жительства по окончании налогового периода (календарного года). Это установлено в п. 2 ст. 220 Налогового кодекса. Чтобы получить вычет, гражданин подает налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за истекший год и соответствующее заявление. Кроме того, необходимо приложить документы, подтверждающие право на вычет и статус налогового резидента РФ.
Обратиться в налоговую инспекцию с заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета при покупке жилья можно и через несколько лет. Никаких ограничений по срокам в Налоговом кодексе не установлено.
…по месту работы
Имущественный вычет по расходам на строительство или приобретение жилья может предоставить один из работодателей налогоплательщика. Это предусмотрено в п. 3 ст. 220 НК РФ. Налогоплательщик, который работает в нескольких организациях, имеет право выбрать, у кого из работодателей получить вычет. Чтобы получить имущественный вычет по месту работы, гражданин пишет заявление на имя руководителя организации (индивидуального предпринимателя). К заявлению надо приложить уведомление, выданное налоговой инспекцией и подтверждающее право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет (далее — уведомление). Форма уведомления утверждена Приказом ФНС России от 07.12.2004 N САЭ-3−04/147@. За получением уведомления налогоплательщик самостоятельно обращается в налоговую инспекцию по месту жительства в Российской Федерации. Для этого он подает в налоговую инспекцию письменное заявление о выдаче уведомления и документы, свидетельствующие о праве на имущественный вычет, а также подтверждает статус налогового резидента РФ. В соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ налоговая инспекция должна в течение 30 календарных дней с момента получения указанных документов подтвердить право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет и выдать ему уведомление либо известить об отсутствии права на имущественный вычет.
В уведомлении, в частности, указывается сумма вычета, а также наименование и реквизиты работодателя (налогового агента), у которого работник будет получать вычет. Другими словами, уведомление предназначается для конкретного работодателя и не может использоваться для получения вычета сразу по нескольким местам работы.
Обратите внимание! Когда в предоставлении вычета откажут В абз. 19 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ обозначены две ситуации, когда имущественный налоговый вычет в связи со строительством или приобретением жилья не применяется. Имущественный налоговый вычет не смогут получить налогоплательщики, которые купили жилой объект у физических лиц, являющихся по отношению к ним взаимозависимыми. Для целей налогообложения взаимозависимыми признаются физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц (п. 1 ст. 20 НК РФ). Так, лица являются взаимозависимыми, когда одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению либо лица состоят в соответствии с Семейным кодексом в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
В соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ суд вправе признать лица взаимозависимыми и по иным основаниям, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).
Имущественный налоговый вычет не предоставляется, если на строительство или приобретение жилой недвижимости израсходованы не собственные средства налогоплательщика, а средства: — федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов; - материнского (семейного) капитала, направляемого на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей; - работодателей и иных лиц.
Исключением из этого правила являются лишь случаи привлечения целевых займов или кредитов на строительство либо приобретение жилья, в том числе получение займов от работодателей. Ведь эти средства налогоплательщики получают на возвратной основе.
После того как работник представит в бухгалтерию работодателя все необходимые документы (заявление и уведомление), заработную плату ему будут выдавать, не удерживая из нее НДФЛ по ставке 13%. С того момента, когда доход работника с начала предоставления вычета превысит величину имущественного налогового вычета, работодатель возобновит удержание НДФЛ из зарплаты данного работника. НДФЛ с доходов за месяцы, предшествующие приобретению жилья, работодатель не пересчитывает и не возвращает. Это вправе сделать только налоговая инспекция после подачи гражданином налоговой декларации по НДФЛ, причем только по окончании календарного года.
Допустим, по окончании календарного года сумма дохода налогоплательщика, выплаченного работодателем, оказалась меньше суммы положенного ему имущественного налогового вычета. То есть налоговый вычет не был использован полностью. По общему правилу, установленному в абз. 21 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, остаток вычета, не использованного в налоговом периоде, может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
По выбору налогоплательщика остаток имущественного вычета предоставляется ему в течение следующего календарного года по месту работы либо по окончании следующего года в налоговой инспекции. В первом случае работник составляет на имя работодателя новое письменное заявление и прилагает вновь выданное налоговой инспекцией уведомление, подтверждающее право на получение имущественного вычета в следующем году. Во втором случае налогоплательщик обращается в налоговую инспекцию по месту жительства в России с заявлением об использовании остатка имущественного вычета и подает декларацию по форме 3-НДФЛ за истекший год (абз. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Вместе с тем возможны еще две ситуации, когда налогоплательщик, получавший имущественный вычет по месту работу и до конца года полностью его не использовавший, вправе обратиться в налоговую инспекцию с просьбой о предоставлении оставшейся части вычета. Во-первых, указанные действия необходимы, чтобы применить имущественный вычет по доходам, уже полученным к моменту приобретения объекта недвижимости. Иными словами, для получения вычета за период с начала календарного года, в котором приобретено жилье, до того месяца, начиная с которого работнику начали предоставлять вычет по месту работы. Во-вторых, это делается, когда в течение календарного года, в котором было приобретено жилье, налогоплательщик получал доходы, облагаемые по ставке 13%, от других работодателей (налоговых агентов).
…при покупке жилья в общую собственность
В случае приобретения налогоплательщиками жилых объектов в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности. Это установлено в абз. 18 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Общая сумма имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение жилья не может превышать 1 000 000 руб. в целом на объект (жилой дом, квартиру или комнату).
Допустим, несколько граждан приобретают жилую недвижимость в общую совместную собственность. Они также имеют право на имущественный налоговый вычет при покупке жилья. Но в этом случае размер вычета, предоставляемого каждому совладельцу, определяется по соглашению, заключенному между ними. Если такого соглашения нет, порядок распределения вычета может быть предусмотрен в письменном заявлении совладельцев, которое они представляют в налоговую инспекцию вместе с другими документами, подтверждающими право на получение вычета (абз. 18 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Распределение долей между супругами допустимо и в соотношении 100 и 0%. Это отмечено в Письме Минфина России от 15.10.2007 N 03−04−05−01/337. Однако общая сумма имущественного вычета, предоставляемого по жилому объекту, не должна превышать в части расходов на приобретение 1 000 000 руб.
Пример 6. В 2008 г. супруги Т.Н. и В.И. Зеленские приобрели в общую совместную собственность жилой дом за 5 000 000 руб. Покупку дома полностью финансировал супруг. Супруги договорились, что доля жены в общей совместной собственности на дом составляет 60%, а мужа — 40%. Это было отражено в письменном заявлении, представленном супругами в налоговую инспекцию по месту жительства вместе с другими документами, подтверждающими их право на вычет (копиями свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи, расписки продавца в получении денежных средств и др.).
Общая сумма имущественного вычета, предоставляемого супругам Зеленским в 2008 г., равна 1 000 000 руб. При этом Т.Н. Зеленской полагается имущественный вычет в сумме 600 000 руб. (1 000 000 руб. x 60%), а ее супругу В.И. Зеленскому — в размере 400 000 руб. (1 000 000 руб. x 40%).
Как предоставляется имущественный вычет налогоплательщикам, которые построили или приобрели жилой объект в общую долевую собственность совместно со своими несовершеннолетними детьми? В подобной ситуации необходимо учитывать позицию КС РФ, изложенную в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П. В нем говорится, что положения абз. 18 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предполагают право родителя, который приобрел за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов, но не более предельной величины данного вычета, установленной в Налоговом кодексе.
Иначе говоря, при строительстве или приобретении жилого объекта родителем совместно с несовершеннолетними детьми право на получение имущественного налогового вычета имеет этот родитель. Причем вычет предоставляется как в части доли самого родителя, так и в части долей, приходящихся на детей.
Напомним, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения. С этого момента ребенок может владеть имуществом на праве собственности (ст. ст. 17 и 18 ГК РФ). За несовершеннолетних детей, не достигших 14 лет, сделки от их имени совершают только законные представители — родители, усыновители или попечители.
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.